a

Facebook

Twitter

ترجمه و بازبینی توسط حسین محبی .
همه حقوق محفوظ است.

9:00 - 18:00

ساعات کار ما شنبه - چهارشنبه

09126595699

برای مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید

اینستاگرام

جستجو
منو
 

وکیل اثبات مالکیت

وکیل اثبات مالکیت

اثبات مالکیت (وکیل برای اثبات مالکیت)

وكالت شخصی است كه به خوبی از تفاوت اسناد رسمی با اسناد عادی آگاه است. چنین وكیل (وكیل اثبات مالكیت) با آگاهی كامل از قوانین ثبت اسناد ، شرایط دادخواست اثبات مالكیت مانند اسناد لازم و وجود قرارداد معتبری را كه می تواند اعتبار آن را ثابت كند ، به رسمیت می شناسد.

اثبات مالکیت (وکیل اثبات مالکیت) می داند علاوه بر درخواست اثبات مالکیت ، چه موقع سند رسمی را ثبت کند.

اثبات مالکیت املاک

با توجه به اینکه دادگاهها در مورد اختلافات بین خریداران و فروشندگان بر سر اثبات مالکیت املاک اختلاف دارند و موضوع دعوا یک سند عادی است ، بیشتر قضات معتقدند که قانون ثبت در مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ این قانون نیست اسناد عادی را بپذیرند ، آنها چنین دعاوی را رد کردند (دعاوی اثبات مالکیت اموال).

در سال ۱۳۹۲ شورای نگهبان این موضوع را خطاب به رهبر معظم ایران خطاب کرد. البته شایسته است ابتدا به مفاد این مواد پرداخته شود.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ، که می گوید:

به محض ثبت املاکی مطابق قانون در ثبت املاک و مستغلات ، دولت فقط شخصی را که ملک به نام وی ثبت شده یا املاک به او منتقل شده و این انتقال نیز در ثبت املاک ثبت شده است ، ثبت می کند. یا مال از مالک منتقل شده است مالک رسمی ارث از مالک باخبر خواهد شد یا مال مذکور از مالک رسمی وراثت به ارث رسیده است.

وکیل اثبات مالکیت

شرایط دعوی اثبات مالکیت :

صرف‌نظر از اختلاف‌نظرهایی که وجود دارد دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که به نظر می رسد لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:

۱- وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند؛ چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید؛ اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

۲- اثبات اعتبار قرارداد

عنوان انتخاب شده از باب تقرب به ذهن است؛ چرا که با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصالت الصحة این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

۳- خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت

در خصوص اقامه دعوی اثبات مالکیت نسبت به اموال منقول، یکی دیگر از شرایطی که به نظر می رسد لازم است در طرح دعوی اثبات مالکیت دارنده سند عادی مدنظر قرار گیرد، طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در کنار اثبات مالکیت است، مخصوصاً زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد، چرا که معمولا دادگاه ها در چنین مواردی دعوی اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی رد می کنند با این اعتقاد که بر فرض ثبوت دعوی دارای اثر قانونی نیست و از طرف دیگر ایرادی که مخالفین استماع دعوی اثبات مالکیت دارند نیز به این شکل بر طرف می شود، چرا که با اثبات مالکیت دارنده سند عادی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند، بدون شک سند رسمی موجود در ید خوانده به مالک جدید که به موجب حکم دادگاه مالکیتش اثبات شده است منتقل می گردد. همچنین دارنده سند قبلی نمی تواند از سندی که دارد سوء استفاده نماید و با تنظیم سند جدید و ثبت در دفتر املاک، سند اول بی اعتبار خواهد شد.

نکته : توجه گردد که در صورت وقوع عقد بیع علی الخصوص بیع غیر منقول، بهتر است خریدار نسبت به طرح دعوی اثبات وقوع عقد بیع اقدام نماید. دادخواست اثبات مالکیت با دادخواست اثبات وقوع بیع متفاوت است. در خصوص دعاوی اموال غیر منقول، دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود، در مقابل دادخواست اثبات مالکیت نسبت به املاک با توجه به نظریه غالب در رویه قضائی، در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد. اثبات وقوع بیع، معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی(مثل مبایعه نامه)جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه، طرح شود.

اختلاف‌نظر در طرح دعوای اثبات مالکیت

اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف‌نظر وجود دارد؛ اما به نظر می‌رسد، غالب قضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند؛ لیکن در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ها مطابق مواد ۴۷ و۲۲ فردی را مالک می‌شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست و عقیده صاحب‌نظران مخالف با دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم‌زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده ۲۲ دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌کند.

اما در مورد اراضی و املاک ثبت نشده، امکان طرح چنین دعوایی از دید غالب صاحب‌نظران وجود دارد در پاسخ به ایراد حقوق‌دانان در خصوص عدم قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی گفته شده که ایراد و انتقاد اظهار شده صحیح به نظر نمی‌رسد؛ چرا که با صدور حکم اثبات مالکیت در حقیقت اعتبار سند رسمی قبلی از بین رفته و با وجود تاریخ مؤخر حکم بر اثبات مالکیت، سند قبلی اثری ندارد.

به واقع مطلب مطروحه نمی‌تواند پاسخ کاملی بر انتقاد مخالفین اثبات مالکیت در حوزه املاک ثبت شده باشد؛ زیرا در هر حال وجود دو سند متضاد به ظاهر معتبر در مورد یک ملک در ید افراد جامعه چه بسا اعتبار و اهمیت اسناد رسمی را زیر سوال ببرد و مردم را نسبت به این اسناد بی‌اعتماد نماید؛ اما پر واضح است که پاک کردن صورت مسئله راهکار حل مشکل نیست همان‌طور که اقلیتی از قضات نیز با شرایطی عقیده بر پذیرش این دعوی دارند.

در ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد آمده است:

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد غیر از موارد زیر اختیاری است:

۱- کلیه قراردادها و معاملات مربوط به املاک یا منافع املاک و مستغلات که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اند.

۲- کلیه معاملات مربوط به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

همچنین ، در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد آمده است:

در مکان هایی که ثبت اسناد و املاک و مستندات رسمی و دفتر اسناد رسمی در دسترس است و وزارت دادگستری آن را مناسب تشخیص می دهد ، ثبت اسناد زیر الزامی است:

۱- کلیه قراردادها و معاملات مربوط به شی or یا مزایای املاک و مستغلات که در دفتر املاک ثبت نشده است.

۲- صلح نامه ، هدیه نامه و نامه شرکت.

و از همه مهمتر ، در ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد آمده است:

سندی که باید مطابق با مواد فوق ثبت شود و ثبت نشده باشد ، در هیچ یک از ادارات و دادگاه ها پذیرفته نخواهد شد.

اما چون مقررات مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک این معاملات را بی ارزش کرده است ، دادگاه ها اغلب در احکام خود چنین اختلافاتی را نمی پذیرفتند ، اما با توجه به اینکه آقای مومن مقام معظم رهبری آنها پس از نتیجه گیری در این زمینه ، خطاب به شورای نگهبان اظهار داشتند:

این موضوع که آیا این چهار ماده با موازین شرعی موافق است یا مخالف ، در جلسات فقهای شورای نگهبان مطرح شد و نظر آنها به شرح زیر اعلام شد:

احکام مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک: در نظر گرفتن ثبت سند در برخی موارد و اجباری بودن آن در موارد دیگر ، صرفاً اختیاری است که این خود مسئله ای نیست.

اما مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین ماده ۴۸ که بی اعتبار بودن اسناد غیررسمی عادی را نشان می دهد ، به سندی عادی اشاره دارد که شواهد قانونی یا شرعی آن معتبر و معتبر است. در مورد یک سند عادی با ادله و شواهد فوق ، مانند سندی که مدارک و شهادت شهود در آن معتبر است ، این اسناد معتبر هستند و دو ماده در چنین مواردی و قانون مدنی در ماده ۱۲۸۵ تعیین شده است ( شهادت سند محسوب نمی شود و فقط شهادت معتبر است). خواهد داشت.)

و مراجعه به مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی به این موارد اشاره دارد.

ماده ۱۲۸۵: شهادت سند محسوب نمی شود و فقط به عنوان شهادت معتبر خواهد بود.

ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی: اسناد عادی در دو مورد معتبر است ، اسناد رسمی در مورد طرفین و وراث و نمایندگان آنها معتبر است.

۱- اگر طرفی که سند علیه او تنظیم شده است صدور آن را از صفت تأیید کند.
۲ – هرگاه در دادگاه ثابت شود كه سند مذكور در واقع توسط طرفي كه آن را انكار يا ترديد كرده است امضا يا مهر شده است.

هموطن گرامی ، توصیه می شود قبل از طرح شکایت در دادگاه و مراجع ذی صلاح از اطلاع رسانی موضوعات مربوطه توسط وکیل باتجربه در دادخواست های مدنی ، در کوتاهترین زمان ممکن نتیجه مناسب بدست آورید و از اتلاف وقت در امور املاک و اثبات مالکیت جلوگیری کنید. (مشورت) از بهترین وکیل معاملات ملکی در تهران بهره مند شوید) و بدون مراجعه به یک مشاور حقوقی عجله ای برای طرح شکایت خود نکنید .. زیرا ممکن است در این زمینه آسیب ببینید و نتیجه احتمالی را با دستان خود به تأخیر بیاندازید!

موسسه حقوقی عدالت گستر فتح

بدون ديگاه

ارسال نظر

' );( document.contains ) || document.write( '