پیگیری 0 تا 100 پرونده با وکیل تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ، تجاری ، صنعتی ، کارگاهی و.. : ارائه راهکار های قانونی جهت تسهیل و انجام امور مربوط به تغییر کاربری توسط ویل نادری : همانطور که میدانیم زمین دارای وسعت محدودی بوده و هرگز بر میزان آن افزوده نمی شود. فلذا هر چه جمعیت کره زمین رو به افزایش باشد تقاضا برای دریافت زمین نیز بیشتر می شود .
به دیگر سخن از زبان علم اقتصاد خاک و زمین منبعی از عرضه ثابت و محدود است. اما تقاضا برای آن هر روز رو به فزونی می باشد .
وکیل تغییر کاربری اراضی
یکی از دلایلی که باعث تغییر کاربری زمین های کشاورزی می شود. هزینه های هنگفت تولید محصولات کشاورزی و از طرف دیگر درامدهای کم این بخش در مقایسه با دیگر فعالیت ها اعم از خدمات می باشد. که مالکان اراضی را نسبت به تغییر کاربری زمین خود ترغیب می کند.
به همین دلیل کشاورزان و زمینداران با فروش اراضی خود به دلالان و سودجویان تصمیم به مهاجرت به سمت شهرها می گیرد. و علاوه بر ایجاد معضلات شهری ناخودآگاه زمینه تغییر کاربری اراضی را فراهم می آورند.
علاوه بر موارد مذکور فروش و ترک زمین های کشاورزی باعث افزایش قیمت این اراضی شده. و همچنین مشکلات اقتصادی فراوانی همچون تورم در پی دارد. هرچند سیاست ها تشکیل شهرک های صنعتی و عدم تغییر کاربری زمین های کشاورزی تا حدود بسیاری در مقابل این اقدام را گرفته لیکن هرگز درمان قطعی برای این معضل به شمار نمی رود .
به دلیل جلوگیری از آسیب های محیط زیستی و پیشگیری از مشکلات اقتصادی حاصل از تغییر کاربری اراضی قوه قانونگذاری اقدام به تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در تاریخ ۳/۳۱ / ۱۳۷۴ تصویب و همچنین در سال ۱۳۸۵ اصلاح شد. که در این مقاله به اختصار توضیحاتی در خصوص این قانون و شرایط رسیدگی به آن و همچنین اقدامات وکیل تغییر کاربری اراضی می پردازیم .
قانون حفظ کاربری اراضی
طبق ماده ۲ این قانون:
پس از تشخیص کمیسیون ذی ربط و رعایت شرایط قانونی. مالکین باید برای تغییر کاربری اراضی خود ۸۰ درصد قیمت روز زمینها و باغات مذکور را به صندوق خزانه‌داری کل کشور واریز نمایند.
البته لازم به ذکر است تغییر کاربری برای سکونت صاحبان زمین و باغ تا ۵۰۰ متر مربع و فقط برای یک بار بلامانع است .
همچنین اقدام به احداث مرغداری ،پرورش ماهی ،دامداری ،احداث گلخانه و دیگر واحدهای صنایع تولیدی مربوط به بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض مذکور نخواهند بود.
مجازات متخلفین تغییر کاربری اراضی
مطالب فوق برای اشخاص ذکر شد که از طریق قانونی اقدام به تغییر کاربری اراضی خود نموده اند.
ولی لازم به ذکر است اشخاصی که به صورت غیر قانونی تغییر در کاربری زمین خود ایجاد کنند. دارای مجازات و تمهیدات کیفری خواهد بود در ماده ۳ این قانون این چنین آمده است که :
تغییر کاربری غیرقانونی اراضی جرم تلقی می‌شود و مالکان و باغداران که بدون مجوز و به صورت غیرقانونی اقدام به تغییر کاربری نمایند. علاوه بر تخریب بنای ساخته شده به پرداخت جریمه نقدی از یک تا ۳ برابر ارزش زمین کشاورزی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید آن مکلف می شوند.
نکته* در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی مذکور و همچنین به حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد گردید.
*در رابطه با تخلفات ساختمانی و ساخت بنای بدون مجوز مقاله وکیل ماده100 شهرداری را حتما مطالعه بفرمایید.*
صلاحیت رسیدگی
در خصوص اینگونه موارد تخلفات متخلفین در دادگاه با وزارت جهادکشاورزی طرف دعوا هستند.
و رسیدگی به این پرونده در دادسرای محل اراضی آن بخش صورت میگیرد.
راهکار های دفاع از اتهام تغییر کاربری
یکی از اولین راهکارهای قانونی اعلام گذشت مرور زمان 3 ساله است چرا که مطابق قانون جرم تغییر کاربری زمین مشمول مرور زمان 3 سال از تاریخ وقوع جرم می باشد در صورت تمایل میتوانید به مقاله مربوط به مرور زمان جرائم مراجعه نمایید .
راهکار دوم در خصوص دفاع ایراد نسبت به موضوع زمین است با این استدلال که زمین حاضر اساساً قابل کشاورزی نبوده و به علت ویژگی های ذاتی غیر قابل کشت و زرع می باشد .
در خصوص تقسیم اراضی نیر میتوانید مقاله الزام تفکیک اراضی را مطالعه بفرمایید.
مشاوره حقوقی با وکیل نادری
با مطالعه مطالب فوق باید توجه داشت در برخی شرایط مانند فرسودگی بنای ساخته شده جهت سکونت نیاز به تخریب و بازسازی بنا باشد و یا دیگر این که در ارتباط با احداث دامداری و پرورش ماهی و…. اشتباهاتی رخ بدهد که مشکلات برای مالکان اراضی و باغات به وجود بیاید و باعث متحمل شدن جرایم و ضرر و زیان های هنگفتی بشود در این شرایط با بهره گیری از وکیل متخصص می‌توان از اینگونه ضرر و زیان ها جلوگیری کرد.
در برخی شرایط رخ داده است که قیمت گذاری اشتباه برای یک زمین باعث ضررمالی فرارانی برای مالک شده به همین دلیل کمک گرفتن از وکیل در این شرایط عملی بسیار عاقلانه است.
در مواردی که مالک قطعاتی از زمین خود را به فروش رسانده و مالکان بعدی اقدام به احداث بنا در زمین خود می کنند. گاهاٌ به دلیل اشتباهات اتفاق می‌افتد که حکم تخریب بنای ساخته شده صادر می‌شود. در چنین شرایطی نیز وکیل تغییر کاربری اراضی میتواند از تخریب بنا جلوگیری نماید.
وکیل ملکی با تجربیات خود در این زمینه میتواند به بهترین شکل ممکن از حقوق موکل خود دفاع کند. و از خسارات مالی وارده جلوگیری نماید.
در صورت نیاز به وکیل پایه یک دادگستری از طریق راه های ارتباطی با ما تماس حاصل فرمایید تا با مشاوره حقوقی و کمک گرفتن از یک وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی به حقوق خود رسیده و مشکلات حقوقی خود را برطرف سازید.
اولین اقدام جهت تغییر کاربری
هنگامی که مالک ملکی برای استفاده بیشتر و بهتر از منافع ملک خود اقداماتی انجام میدهد. تا کاربری فعلی ملک خود را تبدیل به کاربری جدیدی کند. بطورمثال ملک و زمین کشاورزی و زراعی خود را به ملک مسکونی تبدیل کند. به همین سبب قانونگذار محترم برای جلوگیری از تغییر کاربری زمین‌های زراعی بصورت بی‌رویه و بدون مجوز، اقدام به وضع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها کرده است. و همچنین در قانون مجازات اسلامی برای این عمل مجرمانه، مجازات تعیین کرده است.
برای تغییر کاربری زمین زراعی به منظور احداث منزل مسکونی و یا واحد تولیدی، بایستی ابتدا به دبیرخانه کمیسیون تغییر کاربری اراضی زراعی واقع در جهاد کشاورزی استان مراجعه شود. و با ارائه مدارک مالکیت، از آن مرجع تقاضای مجوز تغییر کاربری زراعی شود.
بررسی در کمیسیون
کمیسیون مذکور در جهاد کشاورزی استان، به بررسی تغییر کاربری می‌پردازد. و کمیسیون پس از تشکیل جلسه، در این خصوص تصمیم‌گیری نموده و چنانچه با درخواست مالک زمین مزروعی موافقت کند. مالک زمین بایستی جهت دریافت مجوز، 80 % قیمت روز زمین را بعنوان مالیات، در محل خزانه کشور واریز نماید.
احداث منزل مسکونی تا 500 مترمربع
اگر مالک زمین زراعی قصد احداث منزل مسکونی برای سکونت شخصی را دارد. تا 500 مترمربع و اگر قصد ایجاد واحد تولیدی یا صنعتی در آن محل را دارد بدون سقف متراژ از پرداخت مالیات معاف می‌باشد.
مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی
مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی پس از موافقت و صدور از سوی کمیسیون فوق‌الاشعار، دارای اعتبار محدود 2ساله است. و بدیهی است تغییر کاربری اراضی زراعی در محدوده و حریم شهرها، علاوه بر این مجوز، نیازمند صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری نیز می‌باشد.
تصرفات بدون مجوز در اراضی کشاورزی
در صورت ایجاد هرگونه بنا، ولو کوچک، برداشتن و یا افزایش ماسه یا خاک و بطورکلی هر نوع تصرفاتی که به تشخیص جهاد کشاورزی، تغییر کاربری اراضی زراعی بدون کسب مجوز باشد. مالک زمین به مراجع قضایی معرفی خواهد شد.
مجازات تغییر کاربری اراضی زراعی بدون مجوز
در صورت تغییر اراضی زراعی بدون کسب مجوز از کمیسیون مربوطه توسط مالک زمین؛ اولاً بنای احداثی قلع و قمع خواهد شد. دوماً مالک به پرداخت جزای نقدی به سه برابر ارزش روز زمین محکوم خواهد شد. سوماً در صورت تکرار این اقدام از سوی مالک، مرجع قضایی میتواند ایشان را تا شش ماه حبس محکوم نماید.
مشمول مرور زمان شدن جرم تغییر کاربری
جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی از جمله جرایم آنی است و با توجه به مجازات در نظر گرفته شده در قانون مجازات اسلامی باب تعزیرات مصوب1375 برای آن، جرم تعزیری درجه هفت به حساب می‌آید. فلذا اگر سه سال از تاریخ وقوع جرم، نسبت به آن اقدام قضایی صورت نگیرد دیگر نمی‌توان نسبت به جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی تعقیب قضایی صورت داد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی
بطورکلی جرایم درجه هفت و هشت در صلاحیت دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم است. به علاوه اینکه اینگونه جرایم بطور مستقیم در دادگاه مطرح خواهد شد. و نیازی به تحقیقات اولیه توسط دادسرای محل وقوع جرم نمی‌باشد. و تحقیقات اولیه توسط دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم انجام خواهد گرفت.
