عقد بیع

عقد بیع، یکی از عقود مهم و رایج در فقه و حقوق ایران است که به معنی تملیک عین به عوض معلوم می‌باشد. به عبارت دیگر، در این عقد، یک نفر (بایع) مالکیت چیزی (مبیع) را به شخص دیگری (مشتری) در مقابل دریافت عوضی (ثمن) منتقل می‌کند. با موسسه حقوقی شهر قانون همراه باشید.

عقد بیع قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار کند به نحوی که مالک مال (فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می‌کند به طرف مقابل (خریدار) انتقال دهد و طرف نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد. عقد بیع به محض انشای ارادهٔ طرفین تشکیل‌دهندهٔ آن، یعنی بایع و مشتری، تحقق می‌یابد و دارای اثر حقوقی می‌شود. بیع در لغت به معنای خرید و فروش و داد و ستد می‌باشد و و در اصطلاح فقهی ایجاب و قبولی است که بر نقل ملک در مقابل عوض معلوم و متعین دلالت کند. اقسام بیع عبارتند از: ۱_ بیع عین معین ۲_بیع عین کلی در معین ۳_ بیع عین کلی در ذمه – ویکی پدیا

تعریف عقد بیع در قانون مدنی

ماده ۳۳۸ قانون مدنی:

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

منظور از عین، مال معینی است که در مقابل عوض معلوم، به تملک مشتری در می‌آید.

عوض معلوم، مالی است که در مقابل عین، به تملک بایع در می‌آید.

عقد بیع از عقود لازم است، به این معنی که پس از انعقاد عقد، هیچ یک از طرفین نمی‌تواند آن را فسخ کند، مگر در موارد خاص که در قانون پیش‌بینی شده است.

انواع عقد بیع

عقد بیع، یکی از عقود معین در فقه و حقوق مدنی ایران است که به تملیک عین به عوض معلوم اطلاق می‌شود. این عقد از عقود لازم است و آثار و تعهداتی را برای طرفین ایجاد می‌کند.

عقد بیع انواع مختلفی دارد که بر اساس معیارهای مختلف دسته‌بندی می‌شوند:

۱. بر اساس نوع عوض:

• بیع نقد: در این نوع بیع، ثمن به صورت نقدی و در زمان انعقاد عقد به بایع پرداخت می‌شود.
• بیع نسیه: در این نوع بیع، ثمن به صورت نسیه و در موعدی معین به بایع پرداخت می‌شود.

۲. بر اساس زمان تسلیم مبیع:

• بیع معاطات: در این نوع بیع، مبیع و ثمن در زمان انعقاد عقد به طور همزمان مبادله می‌شوند.
• بیع مساومه: در این نوع بیع، مبیع و ثمن در زمان انعقاد عقد مشخص می‌شوند، اما تسلیم مبیع و ثمن به زمان دیگری موکول می‌شود.

۳. بر اساس اوصاف مبیع:

• بیع کلی: در این نوع بیع، مبیع با جنس و وصف کلی معین می‌شود، مانند یک کیلوگرم گندم.
• بیع معین: در این نوع بیع، مبیع با اوصاف و مشخصات دقیق تعیین می‌شود، مانند یک دستگاه یخچال مدل XYZ.

۴. بر اساس شرایط خاص:

• بیع سلف: در این نوع بیع، مشتری ثمن را به طور نقد به بایع می‌دهد و بایع متعهد می‌شود که مبیع را در زمان معینی به مشتری تسلیم کند.
• بیع استصناع: در این نوع بیع، مشتری ثمن را به بایع می‌دهد و بایع متعهد می‌شود که مبیع را با اوصاف و شرایط خاصی برای مشتری بسازد.
• بیع خیاری: در این نوع بیع، برای یکی یا هر دو طرف عقد، حق فسخ در مدت معینی شرط می‌شود.

۵. بر اساس احکام فقهی:

• بیع صحیح: عقد بیعی که دارای تمام شرایط صحت عقد باشد.
• بیع فاسد: عقد بیعی که فاقد یکی از شرایط صحت عقد باشد.
• بیع فضولی: عقد بیعی که توسط شخص فضول (غیر مالک) منعقد شده باشد.

عناصر عقد بیع:

• عوضین: عوضین، دو رکن اصلی عقد بیع هستند که عبارتند از:
  • مبیع: مال یا چیزی که به عوض ثمن به مالکیت مشتری در می‌آید.
  • ثمن: عوضی که در مقابل مبیع به بایع پرداخت می‌شود.
• ایجاب و قبول: ایجاب، پیشنهاد انعقاد عقد بیع از سوی بایع و قبول، پاسخ و رضایت مشتری به آن پیشنهاد است.
• قصد و رضایت: هر دو طرف عقد باید قصد و رضایت کامل به انعقاد عقد بیع داشته باشند.

اقسام عقد بیع

عقد بیع بر حسب مبیع و ثمن به اقسام مختلفی تقسیم می‌شود:

• بیع عین: بیع عین به بیع مالی گفته می‌شود که در زمان انعقاد عقد موجود و قابل تحویل باشد.
• بیع معاطات: در این نوع بیع، ایجاب و قبول به صورت عملی و بدون الفاظ انجام می‌شود.
• بیع سلف: در این نوع بیع، ثمن در زمان انعقاد عقد موجود و قابل تحویل است، اما مبیع در زمان انعقاد عقد موجود نیست و در آینده به مشتری تحویل داده می‌شود.
• بیع استصناع: در این نوع بیع، مشتری از بایع می‌خواهد که مالی را با اوصاف و شرایط خاصی برای او بسازد و بایع پس از ساخت آن مال، آن را به مشتری تحویل می‌دهد.

شرایط صحت عقد بیع

• اهلیت: هر دو طرف عقد بیع (بایع و مشتری) باید اهلیت قانونی برای انعقاد عقد داشته باشند.
• معلوم بودن عوضین: مبیع و ثمن باید معلوم و مشخص باشند.
• قصد و رضایت: هر دو طرف عقد باید قصد و رضایت کامل به انعقاد عقد بیع داشته باشند.
• مبیع باید قابل نقل و انتقال باشد: مبیع باید مالی باشد که قابل نقل و انتقال به دیگری باشد.

آثار عقد بیع

• تملیک مبیع به مشتری: با انعقاد عقد بیع، مالکیت مبیع از بایع به مشتری منتقل می‌شود.
• تعهد بایع به تسلیم مبیع: بایع متعهد است که مبیع را به مشتری تسلیم کند.
• تعهد مشتری به پرداخت ثمن: مشتری متعهد است که ثمن را به بایع پرداخت کند.
• ضمان درک: بایع ضامن درک مبیع است، به این معنی که اگر بعد از انعقاد عقد بیع، معلوم شود که مبیع متعلق به شخص دیگری بوده است، بایع باید مشتری را از ضرر و زیان ناشی از آن جبران کند.

نکات مهم:

• عقد بیع از عقود لازم است، به این معنی که پس از انعقاد عقد، هیچ یک از طرفین نمی‌تواند به طور یکجانبه آن را فسخ کند.
• در صورت فسخ عقد بیع توسط هر یک از طرفین، متعهد به پرداخت غرامت به طرف دیگر خواهد بود.
• برای انعقاد عقد بیع، می‌توان از سند رسمی یا عادی استفاده کرد.

سخن پایانی

عقد بیع از عقود مهم و پرکاربرد در زندگی روزمره است. آشنایی با شرایط و احکام این عقد می‌تواند به شما در انجام معاملات و حفظ حقوق خود کمک کند. برای اطلاعات بیشتر در مورد عقد بیع و احکام مربوط به آن می‌توانید به مراجع فقهی و حقوقی و یا وکیل و مشاور حقوقی مراجعه کنید.

سوالات متداول

• تفاوت عقد بیع با سایر عقود چیست؟

عقد بیع شباهت‌ها و تفاوت‌هایی با سایر عقود دارد. در ادامه به برخی از تفاوت‌های عقد بیع با چند عقد دیگر اشاره می‌کنیم:

۱. تفاوت عقد بیع با عقد هبه:

• در عقد بیع، عوضین وجود دارد (مبیع و ثمن)، اما در عقد هبه، فقط یک طرف (واهب) به طرف دیگر (متهب) چیزی را هبه می‌کند و عوضی دریافت نمی‌کند.
• عقد بیع از عقود لازم است، اما عقد هبه جایز است و هر یک از طرفین می‌تواند آن را فسخ کند.

۲. تفاوت عقد بیع با عقد صلح:

• در عقد بیع، هدف اصلی تملیک عین به عوض معلوم است، اما در عقد صلح، هدف اصلی رفع نزاع و درگیری است.
• در عقد بیع، عوضین باید معلوم و مشخص باشند، اما در عقد صلح، عوضین می‌توانند معلوم یا مجهول باشند.

۳. تفاوت عقد بیع با عقد اجاره:

• در عقد بیع، مالکیت عین به مشتری منتقل می‌شود، اما در عقد اجاره، مالکیت عین به مستاجر منتقل نمی‌شود و فقط منافع آن برای مدت معینی به مستاجر واگذار می‌شود.
• در عقد بیع، ثمن معلوم و مشخص است، اما در عقد اجاره، اجاره بها می‌تواند معلوم یا مجهول باشد.

۴. تفاوت عقد بیع با عقد معاوضه:

• عقد بیع و عقد معاوضه شباهت زیادی به هم دارند، اما تفاوت اصلی آنها در این است که در عقد بیع، عوضین باید پول یا کالای دیگری باشند، اما در عقد معاوضه، عوضین می‌توانند هر چیزی باشند، حتی خدمات.

۵. تفاوت عقد بیع با عقد رهن:

• در عقد بیع، مالکیت عین به مشتری منتقل می‌شود، اما در عقد رهن، مالکیت عین به رهن‌گیرنده منتقل نمی‌شود و فقط به عنوان وثیقه در اختیار رهن‌گیرنده قرار می‌گیرد.
• در عقد بیع، ثمن معلوم و مشخص است، اما در عقد رهن، میزان دین یا تعهدی که رهن برای آن وثیقه قرار گرفته است باید معلوم و مشخص باشد.

• چه شرایطی برای انعقاد عقد بیع لازم است؟

برای انعقاد عقد بیع، شرایطی لازم است که در صورت فقدان هر یک از آنها، عقد بیع باطل یا غیرنافذ خواهد بود. این شرایط عبارتند از:

۱. اهلیت طرفین:

• هر دو طرف عقد بیع (بایع و مشتری) باید اهلیت قانونی برای انعقاد عقد داشته باشند.
• اهلیت به معنی بلوغ، عقل و رشید بودن است.
• اشخاصی که فاقد اهلیت هستند، مانند صغیر، مجنون و سفیه، نمی‌توانند به طور مستقل عقد بیع را منعقد کنند.

۲. معلوم بودن عوضین:

• مبیع و ثمن باید معلوم و مشخص باشند.
• معلوم بودن مبیع به این معنی است که جنس، وصف و مقدار آن باید مشخص باشد.
• معلوم بودن ثمن به این معنی است که مقدار و نوع آن باید مشخص باشد.

۳. قصد و رضایت:

• هر دو طرف عقد باید قصد و رضایت کامل به انعقاد عقد بیع داشته باشند.
• رضایت باید واقعی و بدون اکراه و اجبار باشد.
• اشتباه در موضوع عقد، مانند اشتباه در جنس مبیع، باعث بطلان عقد بیع می‌شود.

۴. قابل نقل و انتقال بودن مبیع:

• مبیع باید مالی باشد که قابل نقل و انتقال به دیگری باشد.
• اموالی که قابل نقل و انتقال نیستند، مانند اموال عمومی، وقف و بیت المال، نمی‌توانند موضوع عقد بیع قرار گیرند.

۵. مشروعیت معامله:

• معامله باید مشروع و قانونی باشد.
• معاملاتی که بر خلاف شرع یا قانون باشند، باطل هستند.

• در صورت عدم وجود شرایط صحت عقد بیع، چه اتفاقی می‌افتد؟

در صورت عدم وجود شرایط صحت عقد بیع، عقد بیع باطل یا غیرنافذ خواهد بود.

عقد باطل:

• عقدی که فاقد یک یا چند شرط اساسی صحت عقد باشد، باطل است.
• بطلان عقد به بطلان ذاتی و بطلان نسبی تقسیم می‌شود.
• بطلان ذاتی، بطلانی است که به حکم قانون و بدون نیاز به حکم دادگاه ایجاد می‌شود.
• بطلان نسبی، بطلانی است که با حکم دادگاه و به درخواست ذی‌نفع ایجاد می‌شود.
• آثار عقد باطل از زمان انعقاد، منتفی است و هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند به آن استناد کنند.

عقد غیرنافذ:

• عقدی که دارای نقصی در شرایط صحت باشد و نافذ بودن آن منوط به تنفیذ یا اجازه شخص ثالث باشد، غیرنافذ است.
• عقد غیرنافذ تا زمانی که تنفیذ یا اجازه داده نشده است، معلق است.
• هر یک از طرفین عقد غیرنافذ و یا شخص ثالثی که حق تنفیذ یا اجازه دارد، می‌تواند آن را تنفیذ یا اجازه کند.
• با تنفیذ یا اجازه، عقد غیرنافذ نافذ و صحیح می‌شود.
• اگر عقد غیرنافذ تنفیذ یا اجازه نشود، باطل می‌شود.

در اینجا به چند نمونه از موارد عدم وجود شرایط صحت عقد بیع و آثار آن اشاره می‌کنیم:

• عدم اهلیت یکی از طرفین: اگر یکی از طرفین عقد بیع اهلیت قانونی برای انعقاد عقد نداشته باشد، عقد بیع باطل است.
• معلوم نبودن عوضین: اگر مبیع یا ثمن معلوم و مشخص نباشد، عقد بیع باطل است.
• عدم قصد و رضایت: اگر یکی از طرفین عقد بیع قصد و رضایت کامل به انعقاد عقد نداشته باشد، عقد بیع باطل است.
• قابل نقل و انتقال نبودن مبیع: اگر مبیع مالی باشد که قابل نقل و انتقال به دیگری نباشد، عقد بیع باطل است.
• مشروع نبودن معامله: اگر معامله بر خلاف شرع یا قانون باشد، عقد بیع باطل است.

• آثار عقد بیع چه تعهداتی برای طرفین ایجاد می‌کند؟

• در چه صورت می‌توان عقد بیع را فسخ کرد؟

فسخ عقد بیع به معنای انحلال و از بین بردن عقد بیع است. فسخ عقد بیع می‌تواند به دو صورت اختیاری و قضایی انجام شود:

۱. فسخ اختیاری:

در برخی موارد، قانون یا توافق طرفین به یکی از طرفین یا هر دو طرف حق فسخ عقد بیع را می‌دهد.

موارد فسخ اختیاری عقد بیع:

• خیار مجلس: هر یک از طرفین عقد بیع، تا زمانی که از مجلس عقد خارج نشده‌اند، حق فسخ عقد را دارند.
• خیار شرط: طرفین عقد بیع می‌توانند در ضمن عقد، برای خود یا یکی از خود، حق فسخ عقد را در مدت معینی شرط کنند.
• خیار عیب: اگر بعد از انعقاد عقد بیع، معلوم شود که مبیع معیوب بوده است، مشتری حق فسخ عقد را دارد.
• خیار تدلیس: اگر بایع برای فریب مشتری، در اوصاف مبیع تدلیس کند، مشتری حق فسخ عقد را دارد.
• خیار تخلف شرط: اگر بایع از شروطی که در عقد بیع ضمن عقد کرده است، تخلف کند، مشتری حق فسخ عقد را دارد.

۲. فسخ قضایی:

در برخی موارد، اگر یکی از طرفین عقد بیع تعهدات خود را انجام ندهد، طرف دیگر می‌تواند به مراجع قضایی و وکیل و مشاور حقوقی مراجعه کند و فسخ عقد بیع را از طریق دادگاه تقاضا کند.

موارد فسخ قضایی عقد بیع:

• عدم تسلیم مبیع: اگر بایع از تسلیم مبیع به مشتری امتناع کند، مشتری می‌تواند فسخ عقد بیع را از دادگاه تقاضا کند.
• عدم تادیه ثمن: اگر مشتری از پرداخت ثمن به بایع امتناع کند، بایع می‌تواند فسخ عقد بیع را از دادگاه تقاضا کند.
• استنکاف از انجام تعهدات: اگر هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود در عقد بیع استنکاف کند، طرف دیگر می‌تواند فسخ عقد بیع را از دادگاه تقاضا کند.