مبایعه نامه درواقع قرارداد و عقدی است که به موجب آن مالی بین خریدار و فروشنده خرید و فروش می شود. اگر بعد از خریدن مال، قصد فسخ معامله را داشته باشید می توانید با تسلیم لایحه فسخ مبایعه نامه این کار را انجام دهید. برای اینکه بدانید این لایحه چیست و چگونه یک لایحه فسخ مبایعه نامه تنظیم کنید، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.موضوعاتی که در این مطلب به آن ها می پردازیم:
مبایعه نامه چیست؟
بیع نامه یا مبایعه نامه عقد و قراردادی عادی است که براساس آن خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق می کنند تا مالی را خرید و فروش کنند. در مبایعه نامه هم مانند سایر قراردادها، شرایط و تعهداتی مطرح و نوشته می شود (مانند زمان و مکان تحویل و شیوه ای که ثمن یا قیمت آن مال باید پرداخت شود)، سپس موارد نوشته و مورد توافق و امضای طرفین قرار می گیرد.درنظر داشته باشید که مبایعه نامه برای خرید و فروش هرچیزی به کار گرفته می شود و تنها مختص به مثلا خودرو نیست. افراد می توانند به جای قرارداد شفاهی بین خودشان، اقدام به تنظیم مبایعه نمایند.
نکته مهم دیگر این است که در مبایعه نامه نیز باید تعهدات طرفین مورد قبول هردوطرف باشد. اگر یکی از طرفین تعهدات را نپذیرفته باشد، مبایعه نامه نامیده نمی شود.اسنادی مانند مبایعه نامه که خود اشخاص اقدام به تنظیم و نوشتن آن می کنند، سند عادی محسوب می شوند و بین اشخاصی که آن را تنظیم و امضا کرده اند دارای اعتبار بوده و لازم الاجراست. درصورتی که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، طرف دیگر باید از طریق دادگاه الزام به انجام کار را از او بخواهد.
دسته دیگری از اسناد وجود دارند که به عنوان سند رسمی شناخته می شوند، چراکه در نزد ماموران رسمی تنظیم می شود و از اعتبار بیشتری نیز برخوردار است. تنظیم سند رسمی برای برخی از معاملات مانند خرید و فروش ملک، توسط قانون واجب دانسته شده و نقل و انتقالات آن باید به ثبت برسد.اگر به دنبال نوشتن قرارداد کاری هستید، پیشنهاد می کنیم نحوه تنظیم قرارداد کاری را مطالعه نمایید.
شرایط فسخ مبایعه نامه
مبایعه نامه عقد و قراردادی لازم است به این معنا که به راحتی نمی توان آن را فسخ کرد. فسخ نیز همانطور که می دانید به معنای برهم زدن است. فسخ مبایعه نامه نیز یعنی خرید و فروشی که انجام شده برهم خورده باشد.فسخ عقد لازم در صورتی امکان پذیر است که یا موارد و شروط فسخ، ضمن قرارداد ذکر شده باشند یا اینکه فسخ، به موجب قانون صورت بگیرد.
به عبارت ساده تر، هر قراردادی که بین دو یا چند نفر منعقد می شود، طرفین را ملزم می کند به آن پایبند باشند. اصل در قانون بر این است که طرفین نمی توانند به صورت یک طرفه قراردادی را فسخ کنند، مگر به به واسطه اقاله یا فسخ به سبب خیارات.اقاله به معنای توافق طرفین برای منحل کردن و از بین بردن آثار قرارداد (در اینجا مبایعه نامه) است. فسخ به واسطه خیارات یعنی اختیار یکی از طرفین یا شخصی ثالث برای فسخ مبایعه نامه بر اساس یک سری شروط قانونی.
در این مورد در ماده ۲۱۹ آمده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین (اقاله) یا به علت قانونی فسخ شود».بنابر این ماده، اصل بر عدم امکان برهم زدن و فسخ اختیاری قراردادهاست. از سوی دیگر اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به این معنا که فروشنده ای که مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد.
براساس قانون مدنی ایران، خريدار و فروشنده در چند صورت می توانند معامله را به هم بزنند که به آن ها خیار فسخ گفته می شود، منظور از خیار، اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.برخی از این خیارات عبارتند از: خیار عیب (عیبی در مال خریداری شده وجود داشته و پنهان شده)، خیار غبن (یکی از طرفین دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد)، خیار تدلیس(یکی از طرفین قصد فریب دیگری را داشته)، خیار تخلف از شرط، خیار تأخیر ثمن (تأخیر در پرداخت مبلغ مال خریداری شده)، خیار مجلس (در همان مجلس معامله یکی از طرفین بخواهد معامله را فسخ کند) و …
بنابراین درصورتی که موارد بالا در مورد خرید و فروش مال اتفاق بیفتد، طرفی که خواهان فسخ است می تواند با تقدیم اظهارنامه به طرف مقابل، قصد خود را برای فسخ به او اطلاع دهد.
لایحه فسخ مبایعه نامه
زمانی که یکی از طرفین تصمیم خود مبنی بر فسخ مبایعه نامه را با تسلیم اظهارنامه به اطلاع شخص دیگر برساند، چنانچه شخص دوم این اظهارنامه را بپذیرد، فسخ مبایعه نامه انجام می گیرد.نکته مهم در مورد تنظیم اظهارنامه این است که خواهان باید به صورت دقیق، واضح و بدون ابهام، علت فسخ و مهلتی که به طرف مقابل برای فسخ را داده بیان نماید.
اما اگر طرف مقابل (خوانده) اظهارنامه فسخ را رد کرده و نپذیرد، خواهان فسخ باید لایحه فسخ مبایعه نامه را تنظیم و به دادگاه ارائه دهد و درخواست فسخ مبایعه نامه نماید. در اینگونه موارد خواهان فسخ، از دادگاه و قاضی به عنوان مرجع حل اختلاف می خواهد تا به این موضوع یعنی فسخ مبایعه نامه رسیدگی و درخصوص آن رأی صادر نماید.اگر قاضی به فسخ مبایعه نامه رأی دهد، بیع از بین می رود. در این صورت مبلغ پرداختی خریدار به وی پس داده شده و مال موضوع مبایعه نامه، به فروشنده برگردانده می شود. لایحه فسخ مبایعه نامه، یکی از انواع لایحه انفساخ قرارداد به شمار می رود.
در نوشتن لایحه فسخ مبایعه نامه باید دقت کنید که دلایل، مدارک و اسناد به درستی در متن آمده باشد تا قاضی صحت اطلاعات خواهان را بپذیرد.از سوی دیگر این فقط خریدار نیست که می تواند لایحه را تنظیم و تقدیم کند؛ فروشنده نیز می تواند در صورتی که دلایل و مدارک کافی برای ضرر و زیان دارد یا ادعای خریدار دروغ است، اقدام به تنظیم لایحه فسخ مبایعه نماید.نمونه لایحه فسخ قرارداد شراکت را در این مطلب بخوانید.
نحوه تنظیم لایحه فسخ مبایعه نامه
به طور معمول، اگر دو طرف مبایعه نامه فسخ را بپذیرند، نیازی به مراجعه به دادگاه و تنظیم و تقدیم لایحه فسخ نیست. کاربرد لایحه فسخ مبایعه نامه زمانی است که یکی از طرفین مدعی فسخ مبایعه نامه باشد و طرف دیگر، آن را نپذیرد و خواهان چاره ای ندارد جز اینکه با مراجعه به دادگاه، در مورد خواسته خود، توضیحات لازم را ارائه دهد.در صورتی که صحت ادعای او برای دادگاه ثابت شود، قاضی به فسخ مبایعه نامه رأی خواهد داد. اما چگونه این لایحه را تنظیم کنید؟
قبل از اینکه به موضوع نحوه تنظیم لایحه فسخ مبایعه نامه بپردازیم، بهتر است اشاره کنیم که مبایعه نامه و نحوه تنظیم آن نیز بهتر است از همان ابتدا زیر نظر یک وکیل حقوقی تنظیم شده و شرایط فسخ آن در نظر گرفته شده باشد. از سوی دیگر اگر قصد تنظیم لایحه فسخ مبایعه نامه را نیز دارید، حتما از نظر و مشورت یک وکیل خبره استفاده کنید تا تمام جوانب کار در نظر گرفته شود و هیچ حقی از کسی زایل نگردد.
برای تنظیم لایحه فسخ قرارداد باید به این صورت عمل نمایید:در ابتدا خواهان فسخ باید مشخصات خود، طرف مقابل موضوع مبایعه نامه را بنویسد، در مورد مبایعه نامه و تعهدات هرطرف به طور مختصر توضیح دهد و بیان نماید که چرا قصد فسخ مبایعه نامه را دارد.
از سوی دیگر اگر دلایل و مدارکی دال بر ادعای خود دارد باید به دادگاه ارائه نماید، به عنوان مثال اگر در مال خریداری شده عیبی وجود داشته که از خریدار پنهان شده و بعد از خرید متوجه آن شده، باید مستندات خود در مورد عیب مال خریداری شده و پنهان کاری فروشنده را ارائه نماید.در نهایت بر اساس مطالبی که بیان شده، نتیجه گیری کرده و از قاضی موضوع مورد درخواست خود یعنی فسخ مبایعه نامه را بخواهد.
به این نکته توجه کنید که نوشتن توضیحات در متن لایحه فسخ مبایعه نامه باید به گونه ای باشد که مخاطب در جریان پرونده و موضوع آن و دلایل فسخ قرار بگیرد، محکمه پسند باشد و بتواند قاضی را قانع نماید. قاضی نیز بر اساس مدارک و دلایل، رأی مناسب را صادر خواهد کرد.موسسه حقوقی داوری و بین المللی دکتر بهنیایی با سال ها تجربه در امور حقوقی، آموزش داوری حقوقی، کارنامه درخشان از هزاران پرونده موفق حقوقی و بهره مندی از وکلا و مشاوران طراز اول و خبرگان حقوقی، آماده ارائه مشاوره و تنظیم انواع قراردادهای حقوقی برای شماست.چنانچه در زمینه تنظیم مبایعه نامه یا لایحه فسخ مبایعه نامه با سوال و ابهامی روبرو هستید، حتما با وکلای بنیاد بهنیایی تماس گرفته و مشاوره های لازم را دریافت نمایید.
